28.2.2012 par admin.

CERGY (95), APPARTEMENT F5, 91 M² AVEC TERRASSE PRIVATIVE DE 30 M²,

229 000 €

A2-CT340

CERGY : Beaucoup de charme pour cet appartement de 5P avec terrasse privée de 30m2 bien exposée sans vis à vis proche de la gare de St Christophe dans quartier calme et non passant. Avec ses 91m2 hab carrez, profitez d’une cuisine équipée ouverte sur séjour lumineux de 29m2 avec pte fenêtre donnant sur la terrasse, entrée, couloir desserfvant 3 chambres (11,11,16m2 env), SDB avec double lavabo, buanderie, WC, place de parting privée en sous-sol. Immeuble de 2 étages dans environement verdoyant.

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23.2.2012 par admin.

BAISSE DE PRIX, ST OUEN L’AUMONE (95), MAISON ANCIENNE IND 210 M², 1332 M² TERRAIN,

562 500 €

M5-VT323

St Ouen L’Aumône, idéalement située, Maison Ancienne Individuelle de 210 m² sur 1332 m² de terrain clos sans aucuns vis à vis, comprenant un spacieux séjour (parquet, chem, belle hauteur sous plafond), cuisine équipée, véranda, 5 grandes chambres dont 1 en rdc avec sdb, 3 sdb, bureau ou salle de jeu, garage, le tout édifié sur un sous sol total. Maison plein de charme, une histoire, le charme de l’ancien et du volume. VENEZ LA DECOUVRIR, ELLE VOUS SURPRENDRA !

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23.2.2012 par admin.

JOUY SOUS THELLE (35′ CERGY (95)), MAISON 5P  DE 140 M² + GRANGE + DEPENDANCE SUR 1600 M² DE TERRAIN,

241 500 €  

M1-CT339

JOUY SOUS THELLE (A seulement 35 Kms de CERGY) :
Tranquillité assurée pour ce bien immobilier composé d’une maison ancienne, d’une grange, et d’une dépendance sur 1600m2 terrain divisible. Cette maison 5 P d’env. 140m2 avec cuisine équipée, arrière cuisine, SAM avec cheminée, Séjour avec toit cathédrale, bureau en mezzanine, une chambre principale, deux petites pièces en sous pente,  et une pièce à restaurer de 14m2 avec accès sur jardin pouvant servir de chambre, SDB, WC. Belle véranda chauffée de 25m2. Superbe grange en pierre indépendante de 50m2 au sol hauteur 8m au faitage. Atelier, volière. Dépendance pour abri chevaux ou autre.

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23.2.2012 par admin.

BAISSE DE PRIX, PATTE D’OIE D’HERBLAY (95), CESSION DROIT AU BAIL MAGASIN / SHOW-ROOM DE 130 M²,

 35 000 €  FAI

DB-YT332

Sur RN 14 à quelques centaines de mètres de la Patte d’Oie d’Herblay et de ses commerces à enseignes nationales, cède droit au bail magasin/ show-room restauré d’env. 130 m2 . Places de stationnement privatives en devanture.

Bail 3/6/9 en cours toutes activités sauf restauration et activité actuellement exercée par locataire - Nous consulter - Fin de bail mi 2018.

Loyers: 14400€ HT/HC à révision annuelle. Location incluant un panneau publicitaire privé 4×3m destiné à apposer votre propre publicité.

Taxe foncière 2011 : 879€

PV: 35000€ FAI

(FAI TTC base Taux TVA 19.60%*)

*Le taux applicable sera celui en vigueur au jour de signature de l’acte authentique

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16.2.2012 par admin.

OFFRE DE RENOUVELLEMENT DU BAIL D’HABITATION AVEC AUGMENTATION DE LOYER : QUAND PEUT-ON SAISIR LE JUGE ?

L’article 17 c de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l’article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l’article 19. En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties saisit la commission de conciliation.

Nous avons vu dans une brève du 23 décembre 2011 quelle était la procédure devant cette commission.

L’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 poursuit qu’ « à défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat ». En application de cette disposition, la Cour de cassation a jugé que le passage devant la commission départementale de conciliation constituait un préalable obligatoire à la saisine du juge(1). En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire à l’offre de renouvellement du bail avec augmentation de loyer quatre mois avant le terme du contrat, le juge ne peut donc pas être saisi directement.

En outre, il ressort de l’article 8 du décret n° 2001-653 du 19 juillet 2001 que la commission départementale de conciliation doit rendre un avis dans un délai de deux mois maximum à compter de la réception par le secrétariat de la lettre de saisine. En conséquence, la Cour de cassation a précisé que le juge ne peut être valablement saisi avant que le délai de deux mois imparti à la commission départementale de conciliation pour rendre son avis soit écoulé(2). En revanche, il semble logique que le juge puisse être saisi immédiatement après qu’un avis de la commission a été rendu, et donc potentiellement avant l’expiration de ce délai de deux mois. C’est ce qui ressort a contrario d’un arrêt de la Cour de cassation du 12 octobre 2011 aux termes duquel « le juge ne peut être valablement saisi avant que la commission de conciliation ait donné son avis ou que le délai de deux mois qui lui est imparti à cette fin soit écoulé »(3).

Compte tenu du fait que le juge ne peut être saisi qu’entre, d’une part, le moment où la commission départementale de conciliation a rendu un avis ou l’expiration des deux mois qui lui sont impartis à cet effet et, d’autre part, le terme du contrat, il est fortement recommandé de procéder à la saisine de cette commission dans les meilleurs délais. A défaut, le bailleur peut se trouver dans l’impossibilité de saisir le juge et dans ce cas, l’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé ».

Ainsi, dans le cas de l’arrêt de la Cour de cassation du 12 octobre 2011, le bailleur avait saisi la commission départementale de conciliation six jours seulement avant le terme du bail et celle-ci avait indiqué par courrier en date du même jour que le dossier était transmis tardivement et n’était pas recevable. Le bailleur avait alors saisi le juge. La Cour de cassation a confirmé la position de la cour d’appel qui a retenu que ce courrier de la commission ne constituait pas un avis et que la commission n’avait pas été mise en mesure d’en donner un sur le litige dont elle était saisie. En conséquence, la saisine du juge par le bailleur était irrecevable.

(1) Cass. 3e civ. 31 octobre 2000, n° 98-20.754 ; Cass. 3e civ. 19 février 2003, n° 01-15.813.

(2) Cass. 3e civ. 13 décembre 2006, n° 05-20.761.

(3) Cass. 3e civ. 12 octobre 2011, n° 10-21.216.
Source : FNAIM

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14.2.2012 par admin.

BILAN 2011 DU LOGEMENT SOCIAL

Plus de 124.000 logements sociaux ont été financés l’an dernier, et 600.000 depuis cinq ans, selon les chiffres communiqués par Nathalie Kosciusko-Morizet, ministre de l’Écologie et du Développement durable et Benoist Apparu, secrétaire d’État chargé du Logement. « Le gouvernement, relate Challenges.fr le 25 janvier, a indiqué avoir réorienté ses efforts de financement avec, en 2011, 37 % des logements sociaux financés dans les territoires en forte tension contre 25 % en 2009. « Au-delà des chiffres, note Le Point dans son édition en ligne du 25 janvier, le secrétaire d’État a revendiqué des résultats qualitatifs de la politique gouvernementale, avec le financement de 64% de logements sociaux à basse consommation en 2011 ».

Source : FNAIM / REVUE DE PRESSE DU 30 JANVIER 2012

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14.2.2012 par admin.

LES AGENCES PLEBISCITEES

« Si les trois quarts des Français tentent leur chance en postant des annonces sur des sites Internet ou des magazines à destination des particuliers, seule une vente sur cinq aboutit par ce canal, écrit Le Figaro du 23 janvier à la lueur d’une étude que viennent de réaliser l’université de Paris Dauphine et l’Ifop. « Au final, ajoute TF1 sur son site Internet, 68 % des transactions sont réalisées par le biais d’une agence immobilière ; 19 % par un service de mise en relation de particulier à particulier et seuls 13 % le sont via d’autres canaux (notaires, familles, amis…) ». « Du côté des acheteurs, précise L’Expansion, l’écart est encore plus large. Ils seraient 79% à avoir conclu une transaction en ayant fait le choix de passer par une agence ».
Menée entre juillet 2011 et janvier 2012 auprès de 6077 personnes, l’étude, poursuit l’Express.fr le 26 janvier, confirme également l’efficacité du mandat exclusif : « 77 % des vendeurs avec mandat exclusif signent une promesse de vente en moins de trois mois, contre 55 % pour les vendeurs avec mandat simple. »

Source : FNAIM /  REVUE DE PRESSE DU 30 JANVIER 2012

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14.2.2012 par admin.

30 % DE SURFACE EN PLUS

Dans son intervention télévisée, Nicolas Sarkozy a annoncé une hausse de 30 % du droit à construire pour tout logement, sans qu’il soit nécessaire de demander un permis.
« Nous avons décidé que pour les trois ans qui viennent, tout terrain, toute maison, tout immeuble, verra ses possibilités de construction augmenter de 30 % », annonce lemonde.fr en date du 29 janvier, en citant le chef de l’État. « En clair, explique le même jour Le Nouvel Observateur sur son site Internet, sur les terrains, immeubles ou maisons où c’est possible, les propriétaires auront la possibilité d’agrandir leur surface ». Citant toujours le président de la République, Le Dauphiné Libéré dévoile les effets attendus de la mesure : « Cela aura l’avantage suivant : donner un travail formidable à l’industrie du logement. Ce ne sont pas des emplois délocalisables. Et d’ajouter : deuxièmement, cela va augmenter considérablement le nombre de logements, donc cela fera pression sur les prix. Il espère ainsi une baisse des prix à l’achat et à la location ». En revanche, note L’Alsace, pas question d’encadrer les loyers. Pour Nicolas Sarkozy, « si on fait l’encadrement des loyers, c’est très simple : plus personne ne louera et plus personne ne construira. C’est exactement le contraire de ce qu’il faut faire. »

Source : FNAIM / REVUE DE PRESSE DU 30 JANVIER 2012

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14.2.2012 par admin.

PLUS-VALUES IMMOBILIERS ET LOIS DE FINANCES : RECAPITULATIF DES AMENAGEMENTS

En plus de la réforme du régime des plus-values immobilières mise en place par la loi de finances rectificative pour 2011 du 19 septembre 2011, la loi de finances pour 2012 et la quatrième loi de finances rectificative pour 2011(1), toutes deux, en date du 28 décembre 2011, apportent d’autres modifications en créant de nouvelles exonérations et une dérogation à l’application du nouveau régime des plus-values.

1 - Nouveaux cas d’exonération des plus-values immobilières

A - Exonération sous condition de remploi

L’article 5 de la loi de finances pour 2012 du 28 décembre 2011 instaure un nouveau cas d’exonération de l’impôt sur les plus-values immobilières, sous condition de remploi.

A compter du 1er février 2012 (date de signature de l’acte authentique), les premières cessions d’un logement autre que la résidence principale du vendeur seront exonérées d’impôt sur les plus-values sous réserve :

- que le cédant n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession,

- ET que le prix de vente soit remployé totalement ou partiellement dans l’acquisition ou la construction d’un logement que le vendeur affecte à sa résidence principale et ce, dans un délai de vingt-quatre mois. Etant précisé qu’en cas de remploi partiel, seule la fraction du prix remployée pourra bénéficier de l’exonération.

En cas de manquement, l’exonération sera remise en cause au titre de l’année du manquement.

A noter :

Cette exonération doit être demandée par le vendeur.

B - Exonération en faveur des personnes âgées et des adultes handicapés logés dans des établissements spécialisés

L’article 24 de la loi de finances rectificative pour 2011 du 28 décembre 2011 crée une exonération d’impôt sur les plus-values immobilières pour les cessions de logements qui ont constitué la résidence principale du vendeur, mais qui n’ont pas été occupés depuis que ce dernier est entré dans un établissement spécialisé.

Etant précisé que cette exonération s’applique sous conditions de ressources : le cédant doit avoir un revenu fiscal de référence inférieur à un certain seuil (23 572 € pour l’année 2012) et ne doit pas être imposable à l’ISF.

Par ailleurs, cette cession doit intervenir dans les deux ans de l’entrée du vendeur dans l’établissement.

Enfin, cette exonération ne s’appliquera qu’aux cessions intervenues depuis le 31 décembre 2011 (date de signature de l’acte authentique de vente).

C - Cession d’un droit de surélévation

L’article 42 de la loi de finances rectificative pour 2011 du 28 décembre 2011 institue une exonération temporaire, sous conditions, pour les particuliers qui vendent un droit de surélévation, entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2014, en vue de la construction de locaux d’habitation.

Cette exonération suppose donc que l’acquéreur (personne physique ou morale) s’engage à réaliser et à achever des locaux destinés à l’habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition (sauf exceptions limitativement prévues : décès, licenciement, invalidité de l’acquéreur ou de son conjoint).

A défaut de réaliser et d’achever cette construction dans ce délai, l’acquéreur sera redevable d’une amende correspondant à 25 % de la valeur de la cession du droit de surélévation.

Précision :

Cette exonération est également applicable lorsque la plus-value de cession du droit de surélévation profite à une entreprise relevant de l’impôt sur le revenu (BIC, BNC ou encore BA) ou de l’impôt sur les sociétés.

2 - Ventes de terrains à bâtir : report de l’application de la réforme des plus-values immobilières

L’article 29 de la loi de finances rectificative pour 2011 du 28 décembre 2011 a institué un régime de faveur en matière de plus-values immobilières pour certaines ventes de terrains à bâtir : l’application des nouveaux abattements pour durée de détention est reportée jusqu’en 2013.

Rappel :

La loi de finances rectificative pour 2011 du 19 septembre 2011 a modifié le régime des plus-values immobilières des particuliers. Elle a notamment instauré de nouveaux abattements pour durée de détention qui viendront, pour les ventes signées à compter du 1er février 2012 (date de signature de l’acte authentique de vente), s’appliquer en lieu et place des anciens.

Ainsi, les biens vendus ne pourront être exonérés d’impôt sur les plus-values qu’au bout de trente ans (au lieu de quinze précédemment) par le jeu des abattements pour durée de détention.

Pour plus de précisions sur ce nouveau régime, nous vous invitons à prendre connaissance de la brève parue le 26 septembre 2011.

La loi susvisée du 28 décembre 2011 introduit une dérogation à l’application de ce nouveau régime pour les ventes de terrains nus constructibles (en vertu des dispositions d’urbanisme) sous réserve :

- qu’une promesse de vente ait été enregistrée avant le 25 août 2011,

- ET que l’acte authentique de vente soit signé au plus tard le 31 décembre 2012.

Si ces deux conditions sont réunies, la vente du terrain nu constructible bénéficiera des anciens abattements pour durée de détention (10 % par an, au-delà de la cinquième année de détention).

(1) Loi de finances 2012 n° 2011-1977 du 28 décembre 2011, JO du 29 décembre ; loi de finances rectificative 2011 n° 2011-1978 du 28 décembre 2011, JO du 29 décembre.

Source FNAIM / By Pauline MORIN (FNAIM\pmorin)

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14.2.2012 par admin.

PLUS-VALUES IMMOBILIERES : LE NOUVEAU REGIME D’IMPOSITION PUBLIE
La loi de finances rectificative pour 2011 portant réforme des plus-values immobilières des particuliers a été promulguée(1). Il conviendra dorénavant de détenir un bien immobilier deux fois plus longtemps pour être exonéré. Un tableau récapitulatif compare le nouveau régime à l’ancien.

Nous présentons ici les nouveautés apportées par ce texte, étant précisé que toutes les autres dispositions, applicables depuis la réforme du 1er janvier 2004, restent en vigueur. De même, tous les biens immobiliers appartenant à des personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu sont concernés et ce, quel qu’en soit l’usage ou la destination dès lors qu’ils ne sont pas inscrits à l’actif d’une entreprise (terrains nus, logements, ateliers, locaux commerciaux, artisanaux ou industriels…).

La cession du bien et de ses dépendances immédiates et nécessaires, qui constituent l’habitation principale du cédant, reste exonérée.

Abattement par année de détention

Le nouveau régime supprime l’abattement de 10 %, applicable sur la plus-value brute par année de détention au-delà de la cinquième année, pour y substituer de nouveaux abattements par paliers comme suit :

- 2 % pour chaque année détention au-delà de la 5e année ;

- 4 % pour chaque année détention au-delà de la 17e année ;

- 8 % pour chaque année détention au-delà de la 24e année.

Autrement dit les plus-values taxables (hors résidences principales et autres biens exclus ou exonérés) sont exonérées au terme de 30 années de détention :

- de la 1re à la 5e année de détention : 0 % d’abattement ;

- de la 6e à la 17e année de détention : 2 % d’abattement par an, soit en cumul 24 % d’abattement au terme de 17 années ;

- de la 18e à la 24e année de détention : 4 % d’abattement par an, soit en cumul 52 % d’abattement au terme de 24 ans de détention ;

- 8 % par an de détention à partir de la 25e, soit 100 % d’abattement en cumul au terme de 30 années.

Une entrée en vigueur reportée au 1er février 2012

Ces  nouveaux taux d’abattement s’appliqueront au titre des cessions réalisées à compter du 1er février 2012. Il convient de retenir la date de l’acte authentique et non pas celle de l’avant-contrat.

Apport d’immeuble ou de droit y afférent

En revanche, ces nouveaux taux d’abattement s’appliquent au titre des plus values réalisées du fait des cessions intervenues à compter du 25 août 2011 en cas d’apport de biens immobiliers ou de droits sociaux relatifs à ces biens à une société dont l’apporteur, son conjoint, leurs ascendants et leurs descendants ou ayants droit à titre universel de l’une ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cet apport.

Suppression de l’abattement fixe de 1 000 €

Autre nouveauté : cet abattement fixe forfaitaire qui s’appliquait sur toutes les plus-values taxables est supprimé et ce, dès les actes authentiques constatés depuis le 21 septembre 2011.

A noter :

Le taux des prélèvements sociaux fixé à 12,3 % est porté à 13,5 % et ce, dès le 1er octobre 2011 (date de signature de l’acte authentique).

(1) La loi de finances rectificative pour 2011 (n° 2011-1117) du 19 septembre 2011 a été publiée au JO du 20 septembre 2011.

Source : FNAIM / By EZERZER Nathalie (SIEGE\NEzerzer)

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