OFFRE DE RENOUVELLEMENT DU BAIL D’HABITATION AVEC AUGMENTATION DE LOYER : QUAND PEUT-ON SAISIR LE JUGE ?

OFFRE DE RENOUVELLEMENT DU BAIL D’HABITATION AVEC AUGMENTATION DE LOYER : QUAND PEUT-ON SAISIR LE JUGE ?

L’article 17 c de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l’article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l’article 19. En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties saisit la commission de conciliation.

Nous avons vu dans une brève du 23 décembre 2011 quelle était la procédure devant cette commission.

L’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 poursuit qu’ « à défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat ». En application de cette disposition, la Cour de cassation a jugé que le passage devant la commission départementale de conciliation constituait un préalable obligatoire à la saisine du juge(1). En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire à l’offre de renouvellement du bail avec augmentation de loyer quatre mois avant le terme du contrat, le juge ne peut donc pas être saisi directement.

En outre, il ressort de l’article 8 du décret n° 2001-653 du 19 juillet 2001 que la commission départementale de conciliation doit rendre un avis dans un délai de deux mois maximum à compter de la réception par le secrétariat de la lettre de saisine. En conséquence, la Cour de cassation a précisé que le juge ne peut être valablement saisi avant que le délai de deux mois imparti à la commission départementale de conciliation pour rendre son avis soit écoulé(2). En revanche, il semble logique que le juge puisse être saisi immédiatement après qu’un avis de la commission a été rendu, et donc potentiellement avant l’expiration de ce délai de deux mois. C’est ce qui ressort a contrario d’un arrêt de la Cour de cassation du 12 octobre 2011 aux termes duquel « le juge ne peut être valablement saisi avant que la commission de conciliation ait donné son avis ou que le délai de deux mois qui lui est imparti à cette fin soit écoulé »(3).

Compte tenu du fait que le juge ne peut être saisi qu’entre, d’une part, le moment où la commission départementale de conciliation a rendu un avis ou l’expiration des deux mois qui lui sont impartis à cet effet et, d’autre part, le terme du contrat, il est fortement recommandé de procéder à la saisine de cette commission dans les meilleurs délais. A défaut, le bailleur peut se trouver dans l’impossibilité de saisir le juge et dans ce cas, l’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé ».

Ainsi, dans le cas de l’arrêt de la Cour de cassation du 12 octobre 2011, le bailleur avait saisi la commission départementale de conciliation six jours seulement avant le terme du bail et celle-ci avait indiqué par courrier en date du même jour que le dossier était transmis tardivement et n’était pas recevable. Le bailleur avait alors saisi le juge. La Cour de cassation a confirmé la position de la cour d’appel qui a retenu que ce courrier de la commission ne constituait pas un avis et que la commission n’avait pas été mise en mesure d’en donner un sur le litige dont elle était saisie. En conséquence, la saisine du juge par le bailleur était irrecevable.

(1) Cass. 3e civ. 31 octobre 2000, n° 98-20.754 ; Cass. 3e civ. 19 février 2003, n° 01-15.813.

(2) Cass. 3e civ. 13 décembre 2006, n° 05-20.761.

(3) Cass. 3e civ. 12 octobre 2011, n° 10-21.216.
Source : FNAIM

Cet article a été posté le 16.2.2012 à 13:36 et est classé sous Actualité Immo - Politique. Vous pouvez consulter toutes les réponses à cet article via le flux RSS 2.0. Vous pouvez laisser une réponse ou un trackback à partir de votre propre site.