16.2.2012 par admin.

OFFRE DE RENOUVELLEMENT DU BAIL D’HABITATION AVEC AUGMENTATION DE LOYER : QUAND PEUT-ON SAISIR LE JUGE ?

L’article 17 c de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l’article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l’article 19. En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties saisit la commission de conciliation.

Nous avons vu dans une brève du 23 décembre 2011 quelle était la procédure devant cette commission.

L’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 poursuit qu’ « à défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat ». En application de cette disposition, la Cour de cassation a jugé que le passage devant la commission départementale de conciliation constituait un préalable obligatoire à la saisine du juge(1). En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire à l’offre de renouvellement du bail avec augmentation de loyer quatre mois avant le terme du contrat, le juge ne peut donc pas être saisi directement.

En outre, il ressort de l’article 8 du décret n° 2001-653 du 19 juillet 2001 que la commission départementale de conciliation doit rendre un avis dans un délai de deux mois maximum à compter de la réception par le secrétariat de la lettre de saisine. En conséquence, la Cour de cassation a précisé que le juge ne peut être valablement saisi avant que le délai de deux mois imparti à la commission départementale de conciliation pour rendre son avis soit écoulé(2). En revanche, il semble logique que le juge puisse être saisi immédiatement après qu’un avis de la commission a été rendu, et donc potentiellement avant l’expiration de ce délai de deux mois. C’est ce qui ressort a contrario d’un arrêt de la Cour de cassation du 12 octobre 2011 aux termes duquel « le juge ne peut être valablement saisi avant que la commission de conciliation ait donné son avis ou que le délai de deux mois qui lui est imparti à cette fin soit écoulé »(3).

Compte tenu du fait que le juge ne peut être saisi qu’entre, d’une part, le moment où la commission départementale de conciliation a rendu un avis ou l’expiration des deux mois qui lui sont impartis à cet effet et, d’autre part, le terme du contrat, il est fortement recommandé de procéder à la saisine de cette commission dans les meilleurs délais. A défaut, le bailleur peut se trouver dans l’impossibilité de saisir le juge et dans ce cas, l’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé ».

Ainsi, dans le cas de l’arrêt de la Cour de cassation du 12 octobre 2011, le bailleur avait saisi la commission départementale de conciliation six jours seulement avant le terme du bail et celle-ci avait indiqué par courrier en date du même jour que le dossier était transmis tardivement et n’était pas recevable. Le bailleur avait alors saisi le juge. La Cour de cassation a confirmé la position de la cour d’appel qui a retenu que ce courrier de la commission ne constituait pas un avis et que la commission n’avait pas été mise en mesure d’en donner un sur le litige dont elle était saisie. En conséquence, la saisine du juge par le bailleur était irrecevable.

(1) Cass. 3e civ. 31 octobre 2000, n° 98-20.754 ; Cass. 3e civ. 19 février 2003, n° 01-15.813.

(2) Cass. 3e civ. 13 décembre 2006, n° 05-20.761.

(3) Cass. 3e civ. 12 octobre 2011, n° 10-21.216.
Source : FNAIM

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14.2.2012 par admin.

BILAN 2011 DU LOGEMENT SOCIAL

Plus de 124.000 logements sociaux ont été financés l’an dernier, et 600.000 depuis cinq ans, selon les chiffres communiqués par Nathalie Kosciusko-Morizet, ministre de l’Écologie et du Développement durable et Benoist Apparu, secrétaire d’État chargé du Logement. « Le gouvernement, relate Challenges.fr le 25 janvier, a indiqué avoir réorienté ses efforts de financement avec, en 2011, 37 % des logements sociaux financés dans les territoires en forte tension contre 25 % en 2009. « Au-delà des chiffres, note Le Point dans son édition en ligne du 25 janvier, le secrétaire d’État a revendiqué des résultats qualitatifs de la politique gouvernementale, avec le financement de 64% de logements sociaux à basse consommation en 2011 ».

Source : FNAIM / REVUE DE PRESSE DU 30 JANVIER 2012

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14.2.2012 par admin.

30 % DE SURFACE EN PLUS

Dans son intervention télévisée, Nicolas Sarkozy a annoncé une hausse de 30 % du droit à construire pour tout logement, sans qu’il soit nécessaire de demander un permis.
« Nous avons décidé que pour les trois ans qui viennent, tout terrain, toute maison, tout immeuble, verra ses possibilités de construction augmenter de 30 % », annonce lemonde.fr en date du 29 janvier, en citant le chef de l’État. « En clair, explique le même jour Le Nouvel Observateur sur son site Internet, sur les terrains, immeubles ou maisons où c’est possible, les propriétaires auront la possibilité d’agrandir leur surface ». Citant toujours le président de la République, Le Dauphiné Libéré dévoile les effets attendus de la mesure : « Cela aura l’avantage suivant : donner un travail formidable à l’industrie du logement. Ce ne sont pas des emplois délocalisables. Et d’ajouter : deuxièmement, cela va augmenter considérablement le nombre de logements, donc cela fera pression sur les prix. Il espère ainsi une baisse des prix à l’achat et à la location ». En revanche, note L’Alsace, pas question d’encadrer les loyers. Pour Nicolas Sarkozy, « si on fait l’encadrement des loyers, c’est très simple : plus personne ne louera et plus personne ne construira. C’est exactement le contraire de ce qu’il faut faire. »

Source : FNAIM / REVUE DE PRESSE DU 30 JANVIER 2012

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14.2.2012 par admin.

PLUS-VALUES IMMOBILIERS ET LOIS DE FINANCES : RECAPITULATIF DES AMENAGEMENTS

En plus de la réforme du régime des plus-values immobilières mise en place par la loi de finances rectificative pour 2011 du 19 septembre 2011, la loi de finances pour 2012 et la quatrième loi de finances rectificative pour 2011(1), toutes deux, en date du 28 décembre 2011, apportent d’autres modifications en créant de nouvelles exonérations et une dérogation à l’application du nouveau régime des plus-values.

1 - Nouveaux cas d’exonération des plus-values immobilières

A - Exonération sous condition de remploi

L’article 5 de la loi de finances pour 2012 du 28 décembre 2011 instaure un nouveau cas d’exonération de l’impôt sur les plus-values immobilières, sous condition de remploi.

A compter du 1er février 2012 (date de signature de l’acte authentique), les premières cessions d’un logement autre que la résidence principale du vendeur seront exonérées d’impôt sur les plus-values sous réserve :

- que le cédant n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession,

- ET que le prix de vente soit remployé totalement ou partiellement dans l’acquisition ou la construction d’un logement que le vendeur affecte à sa résidence principale et ce, dans un délai de vingt-quatre mois. Etant précisé qu’en cas de remploi partiel, seule la fraction du prix remployée pourra bénéficier de l’exonération.

En cas de manquement, l’exonération sera remise en cause au titre de l’année du manquement.

A noter :

Cette exonération doit être demandée par le vendeur.

B - Exonération en faveur des personnes âgées et des adultes handicapés logés dans des établissements spécialisés

L’article 24 de la loi de finances rectificative pour 2011 du 28 décembre 2011 crée une exonération d’impôt sur les plus-values immobilières pour les cessions de logements qui ont constitué la résidence principale du vendeur, mais qui n’ont pas été occupés depuis que ce dernier est entré dans un établissement spécialisé.

Etant précisé que cette exonération s’applique sous conditions de ressources : le cédant doit avoir un revenu fiscal de référence inférieur à un certain seuil (23 572 € pour l’année 2012) et ne doit pas être imposable à l’ISF.

Par ailleurs, cette cession doit intervenir dans les deux ans de l’entrée du vendeur dans l’établissement.

Enfin, cette exonération ne s’appliquera qu’aux cessions intervenues depuis le 31 décembre 2011 (date de signature de l’acte authentique de vente).

C - Cession d’un droit de surélévation

L’article 42 de la loi de finances rectificative pour 2011 du 28 décembre 2011 institue une exonération temporaire, sous conditions, pour les particuliers qui vendent un droit de surélévation, entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2014, en vue de la construction de locaux d’habitation.

Cette exonération suppose donc que l’acquéreur (personne physique ou morale) s’engage à réaliser et à achever des locaux destinés à l’habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition (sauf exceptions limitativement prévues : décès, licenciement, invalidité de l’acquéreur ou de son conjoint).

A défaut de réaliser et d’achever cette construction dans ce délai, l’acquéreur sera redevable d’une amende correspondant à 25 % de la valeur de la cession du droit de surélévation.

Précision :

Cette exonération est également applicable lorsque la plus-value de cession du droit de surélévation profite à une entreprise relevant de l’impôt sur le revenu (BIC, BNC ou encore BA) ou de l’impôt sur les sociétés.

2 - Ventes de terrains à bâtir : report de l’application de la réforme des plus-values immobilières

L’article 29 de la loi de finances rectificative pour 2011 du 28 décembre 2011 a institué un régime de faveur en matière de plus-values immobilières pour certaines ventes de terrains à bâtir : l’application des nouveaux abattements pour durée de détention est reportée jusqu’en 2013.

Rappel :

La loi de finances rectificative pour 2011 du 19 septembre 2011 a modifié le régime des plus-values immobilières des particuliers. Elle a notamment instauré de nouveaux abattements pour durée de détention qui viendront, pour les ventes signées à compter du 1er février 2012 (date de signature de l’acte authentique de vente), s’appliquer en lieu et place des anciens.

Ainsi, les biens vendus ne pourront être exonérés d’impôt sur les plus-values qu’au bout de trente ans (au lieu de quinze précédemment) par le jeu des abattements pour durée de détention.

Pour plus de précisions sur ce nouveau régime, nous vous invitons à prendre connaissance de la brève parue le 26 septembre 2011.

La loi susvisée du 28 décembre 2011 introduit une dérogation à l’application de ce nouveau régime pour les ventes de terrains nus constructibles (en vertu des dispositions d’urbanisme) sous réserve :

- qu’une promesse de vente ait été enregistrée avant le 25 août 2011,

- ET que l’acte authentique de vente soit signé au plus tard le 31 décembre 2012.

Si ces deux conditions sont réunies, la vente du terrain nu constructible bénéficiera des anciens abattements pour durée de détention (10 % par an, au-delà de la cinquième année de détention).

(1) Loi de finances 2012 n° 2011-1977 du 28 décembre 2011, JO du 29 décembre ; loi de finances rectificative 2011 n° 2011-1978 du 28 décembre 2011, JO du 29 décembre.

Source FNAIM / By Pauline MORIN (FNAIM\pmorin)

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14.2.2012 par admin.

PLUS-VALUES IMMOBILIERES : LE NOUVEAU REGIME D’IMPOSITION PUBLIE
La loi de finances rectificative pour 2011 portant réforme des plus-values immobilières des particuliers a été promulguée(1). Il conviendra dorénavant de détenir un bien immobilier deux fois plus longtemps pour être exonéré. Un tableau récapitulatif compare le nouveau régime à l’ancien.

Nous présentons ici les nouveautés apportées par ce texte, étant précisé que toutes les autres dispositions, applicables depuis la réforme du 1er janvier 2004, restent en vigueur. De même, tous les biens immobiliers appartenant à des personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu sont concernés et ce, quel qu’en soit l’usage ou la destination dès lors qu’ils ne sont pas inscrits à l’actif d’une entreprise (terrains nus, logements, ateliers, locaux commerciaux, artisanaux ou industriels…).

La cession du bien et de ses dépendances immédiates et nécessaires, qui constituent l’habitation principale du cédant, reste exonérée.

Abattement par année de détention

Le nouveau régime supprime l’abattement de 10 %, applicable sur la plus-value brute par année de détention au-delà de la cinquième année, pour y substituer de nouveaux abattements par paliers comme suit :

- 2 % pour chaque année détention au-delà de la 5e année ;

- 4 % pour chaque année détention au-delà de la 17e année ;

- 8 % pour chaque année détention au-delà de la 24e année.

Autrement dit les plus-values taxables (hors résidences principales et autres biens exclus ou exonérés) sont exonérées au terme de 30 années de détention :

- de la 1re à la 5e année de détention : 0 % d’abattement ;

- de la 6e à la 17e année de détention : 2 % d’abattement par an, soit en cumul 24 % d’abattement au terme de 17 années ;

- de la 18e à la 24e année de détention : 4 % d’abattement par an, soit en cumul 52 % d’abattement au terme de 24 ans de détention ;

- 8 % par an de détention à partir de la 25e, soit 100 % d’abattement en cumul au terme de 30 années.

Une entrée en vigueur reportée au 1er février 2012

Ces  nouveaux taux d’abattement s’appliqueront au titre des cessions réalisées à compter du 1er février 2012. Il convient de retenir la date de l’acte authentique et non pas celle de l’avant-contrat.

Apport d’immeuble ou de droit y afférent

En revanche, ces nouveaux taux d’abattement s’appliquent au titre des plus values réalisées du fait des cessions intervenues à compter du 25 août 2011 en cas d’apport de biens immobiliers ou de droits sociaux relatifs à ces biens à une société dont l’apporteur, son conjoint, leurs ascendants et leurs descendants ou ayants droit à titre universel de l’une ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cet apport.

Suppression de l’abattement fixe de 1 000 €

Autre nouveauté : cet abattement fixe forfaitaire qui s’appliquait sur toutes les plus-values taxables est supprimé et ce, dès les actes authentiques constatés depuis le 21 septembre 2011.

A noter :

Le taux des prélèvements sociaux fixé à 12,3 % est porté à 13,5 % et ce, dès le 1er octobre 2011 (date de signature de l’acte authentique).

(1) La loi de finances rectificative pour 2011 (n° 2011-1117) du 19 septembre 2011 a été publiée au JO du 20 septembre 2011.

Source : FNAIM / By EZERZER Nathalie (SIEGE\NEzerzer)

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14.2.2012 par admin.

REACTIONS ET CONSENSUS POUR LA MOBILISATION DU PARC IMMOBILIER EXISTANT
Sur fond de crise économique où les enjeux de la compétitivité française et la lutte contre le chômage sont naturellement des priorités, c’est au tour de la politique du logement de s’installer au coeur de la campagne présidentielle. C’est une bonne nouvelle.
Mais aucune des propositions formulées par les candidats n’est pour l’instant de nature à remédier à la crise du logement en France.
Le blocage des loyers est une mesure contre-intuitive car, à l’inverse des prix des logements, l’évolution des loyers est restée en constante corrélation avec le revenu des ménages au cours de la dernière décennie. C’est également une mesure contre-productive, car elle conduira à une désaffection de l’investissement locatif privé et, par voie de conséquence, à une raréfaction de l’offre.
L’augmentation du droit à construire est aussi contre-intuitive. Elle entrainera plus une valorisation du foncier qu’une baisse des prix des logements. Elle milite toutefois en faveur d’un soutien à l’effort de construction. Cela va dans le bon sens, mais ce n’est pas suffisant.
Tous les acteurs du logement (Anil, Action Logement, Fondation Abbé Pierre…) s’accordent pour considérer que notre pays est insuffisamment pourvu de logements sociaux et prennent désormais le relais de la FNAIM pour attirer l’attention des pouvoirs publics sur la nécessité de réserver une offre locative privée aux ménages modestes et précaires face à l’emploi. Devant la pénurie de réserves foncières dans les zones tendues, c’est en effet dans l’habitat existant que se trouvent les gisements qui peuvent être exploités immédiatement.
La FNAIM s’en félicite. En 2007, par la défense d’un véritable statut du bailleur privé, elle appelait déjà les candidats à l’élection présidentielle à mobiliser le parc ancien pour développer une offre locative nouvelle à loyers maîtrisés, tout en garantissant au bailleur une légitime compensation proportionnelle aux efforts consentis.
Dans la trajectoire de réduction du déficit budgétaire actuel, le soutien au secteur locatif privé et la dépense fiscale induite, ne peuvent plus se concevoir sans une contrepartie sociale. Il ne s’agit pas d’inventer un énième dispositif d’incitation à l’investissement locatif, mais de promouvoir un « engagement social et citoyen ». Il convient seulement d’alléger la pression fiscale qui pèse sur le bailleur pour l’encourager à pratiquer des niveaux de loyers HLM pour garantir l’accès au logement sans délais à des familles modestes.

Source : FNAIM /  COMMUNIQUÉ DE PRESSE – 03.02.2012

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14.2.2012 par admin.

SURENDETTEMENT EN HAUSSE

Le nombre des dossiers de surendettement déposés en 2011 a augmenté de 6,6 % par rapport à l’année précédente et s’élève à 232.493 selon la Banque de France. « Il n’avait augmenté que de 1% sur les neuf premiers mois de 2010, rappelle L’Express dans son édition en ligne du 1er février. Quant au nombre de dossiers traités, il est lui en hausse plus sensible de 10,1%, à 239.647 ». « Le nombre de recommandations d’effacement de dette, poursuit le Point.fr, aussi appelées procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire […], a ainsi été multiplié par près de dix entre 2010 et 2011 ».

Source : FNAIM

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14.2.2012 par admin.

PLUS DE TROIS MILLIONS DE MAL LOGES
Dans son dernier rapport annuel, rendu public la semaine dernière, la Fondation Abbé Pierre estime à plus de 3,6 millions le nombre de mal logés en France.
« Il y a dix-sept ans, le mal-logement existait déjà, bien sûr, mais nous n’aurions jamais envisagé qu’il puisse prendre l’ampleur qu’il connaît aujourd’hui », déclare ainsi Patrick Doutreligne, délégué général de l’association, dans Les Échos du 2 février. En effet, explique le même jour 20 minutes, « la Fondation Abbé Pierre ajoute aux 3,6 millions de mal logés plus de 5,1 millions de personnes en situation de réelle fragilité de logement […] évaluant ainsi à près de 9 millions les personnes concernées par la crise du logement ». Dans la foulée de la publication de son rapport, raconte Le Monde, la Fondation a donc proposé aux candidats à la présidentielle de signer un « contrat social pour une nouvelle politique du logement, qui les engage à faire du logement un des axes prioritaires de leur politique et à mettre en oeuvre la dizaine de mesures énumérées dans le document ».

Source : FNAIM

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14.2.2012 par admin.

POINT SUR LA NOUVELLE TAXE SUR LES MICO-LOGEMENTS

L’article 79 de la loi de finances pour 2012 a institué une nouvelle taxe qui vise à pénaliser les propriétaires bailleurs qui louent à des loyers élevés des logements de petite superficie dans des zones où le marché locatif est tendu.

A compter du 1er janvier 2012, il a institué une taxe annuelle sur les loyers perçus au titre de logements situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements(1).

1 - Champ d’application

Sont concernés par cette taxe les logements donnés en location nue ou meublée (hors résidences services) dont les loyers ne sont pas assujettis à la TVA, qui sont loués pour une durée minimale de neuf mois et dont la surface habitable(2) est inférieure ou égale à 14 mètres carrés.

Cette taxe est due dès lors que le montant du loyer mensuel hors charges du logement excède un montant, fixé par décret, compris entre 30 et 45 € par mètre carré de surface habitable.

A noter :

Un décret du 30 décembre 2011(3) a fixé ce montant à 40 € par mètre carré. Il sera révisé au 1er janvier de chaque année selon les variations de l’indice de référence des loyers du deuxième trimestre de l’année précédente et arrondi au centime d’euro de plus proche.

Ce montant peut être majoré par décret, au maximum de 10 %, pour les locations meublées et peut également être modulé selon la tension du marché locatif de la zone concernée. Il devra lui aussi être révisé au 1er janvier de chaque année.

2 - Assiette de la taxe

Elle est assise sur les loyers perçus au cours de l’année civile considérée.

N.B. : pour les propriétaires qui ont opté pour le régime micro-foncier, l’assiette de la taxe concerne les loyers perçus avant application de l’abattement de 30 %.

3 - Taux de la taxe

Il est fonction de l’écart entre le loyer mensuel, hors charges, pratiqué et la valeur du loyer mensuel de référence. Il est de :

- 10 % si cet écart est inférieur à 15 %

- 18 % si cet écart est supérieur ou égal à 15 %
et inférieur à 30 %

- 25 % si cet écart est supérieur ou égal à 30 %
et inférieur à 55 %

- 33 % si cet écart est supérieur ou égal à 55 %
et inférieur à 90 %

- 40 % si cet écart est supérieur ou égal à 90 %

Exemple chiffré :

A Paris, le loyer mensuel de référence est fixé à 40 € par mètre carré de surface habitable.

Donc, si un propriétaire loue un logement de 13 mètres carrés pour un loyer mensuel hors charges de 715 € (soit 55 € par mètre carré), il sera redevable de la taxe.

L’écart entre le loyer de référence et le loyer pratiqué étant de 37,5 %, le taux sera de 25 %.

Le propriétaire bailleur devra donc une taxe de 8 580 € (loyer annuel) x 25 %, soit 2 145 €.

A noter :

Cette taxe n’est pas déductible des revenus fonciers du propriétaire bailleur. De même, s’il est imposable à l’IS, elle ne peut être déduite du résultat imposable.

(1) Zone A : définie par un arrêté du 29 avril 2009 (annexé à l’instruction fiscale relative à la réduction d’impôt Scellier – BOI 5 B-17-09), à l’exception des communes de la zone A bis.

Zone A bis : créée par un arrêté du 22 décembre 2010.

(2) Article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation : « La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. »

(3) Décret n° 2011-2060 du 30 décembre 2011, JO 31 décembre 2011.
Source : FNAIM

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14.2.2012 par admin.

 L’ECHEC DU JEU DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE FACE A LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT DU LIQUIDATEUR

Le liquidateur du preneur, assigné en vue de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers « postérieurs », peut solliciter des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

En cas de procédure collective du preneur à bail commercial, si le bail est poursuivi, le paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture doit se faire au comptant(1).

A défaut, le bailleur peut demander la résiliation du bail ou faire constater la résiliation du bail(2). Ainsi, le bailleur impayé souhaitant obtenir la résiliation du bail a tout intérêt à faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail dès le premier incident suivant l’ouverture de la procédure(3). Le liquidateur dispose d’un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture pour régler les loyers « postérieurs »(2). Si le règlement n’est pas intervenu dans ce délai et qu’il s’est écoulé au moins un mois à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, le bailleur peut assigner le preneur en vue de faire constater la résiliation du bail.

Cela étant, la résiliation du bail ne sera pas si simple à obtenir. En effet, la Cour de cassation(4) a jugé que le liquidateur assigné peut solliciter des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire tant que la résiliation du bail n’est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée.

Un récent arrêt du 6 décembre 2011(5) confirme cette décision. Dans cette affaire, le preneur à bail commercial se trouve placé sous liquidation judiciaire par jugement du 10 juin 2009. Le 12 août 2009, le bailleur délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire pour des loyers échus postérieurement à l’ouverture de la procédure. N’ayant pas été réglé dans le délai d’un mois visé par l’article L. 145-41 du code de commerce, le bailleur assigne le preneur le 17 septembre 2009 pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire. Le délai de trois mois visé à l’article L. 622-14 du code de commerce était acquis. Or, la cour d’appel accorde au liquidateur un délai de quatre mois à compter de la signification de l’arrêt pour s’acquitter des loyers. Le bailleur contestant l’octroi des délais de paiement se pourvoit en cassation en estimant notamment que les délais de grâce ne doivent être utilisés que pour permettre le règlement des impayés et non pas pour laisser le temps au liquidateur de céder les éléments du fonds de commerce.

En application de la jurisprudence de 2007 précitée, la Cour de cassation considère(6) que le liquidateur pouvait solliciter des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire dès lors qu’aucune décision passée en force de chose jugée constatant l’acquisition de la clause résolutoire n’était intervenue.

Le bailleur estimait que les juges avaient accordé des délais au liquidateur dans le seul but d’optimiser une opération financière telle que la cession du fonds. La Cour de cassation relève que la cour d’appel ne s’est pas bornée à observer que le liquidateur tentait de céder le fonds de commerce et que l’octroi de délais l’y aiderait. Elle a constaté que le liquidateur accomplissait toutes les diligences requises pour céder le fonds mais aussi pour désintéresser le bailleur.

Cette solution est défavorable au bailleur mais l’intérêt du liquidateur est de céder des éléments du fonds de commerce pour désintéresser les créanciers. Le principe est louable d’autant que le droit au bail est parfois le seul élément du fonds dont le liquidateur pourra tirer profit. Mais il n’est pas certain que le bailleur, en concurrence avec d’autres créanciers, puisse être totalement désintéressé. Il serait sans doute plus rentable pour lui de résilier le bail rapidement et d’installer un locataire in bonis dans les lieux. Cet arrêt illustre à nouveau la difficulté de conciliation entre les intérêts du bailleur et ceux du liquidateur dont la mission est de désintéresser l’ensemble des créanciers.

(1) Article L. 622-13 du code de commerce. Cf. « Quel est le sort du bail commercial en cas de procédure collective à l’encontre du locataire », Mément’immo 2010, p. 77.

(2) Article L. 622-14 du code de commerce.

(3) En application de l’article L. 145-41 du code de commerce.

(4) Cass. com. 20 octobre 2007, n° 05-17.719.

(5) Cass. com. 6 décembre 2011, n° 10-25.689.

(6) Décision fondée sur la combinaison des articles L. 622-14 et L.145-41 du code de commerce.

Source : FNAIM

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